Siapa yang belum pernah ke McD ?…. minimal pernah melewati restoran McD?…. minimal minimal pernah dengar kata McD deh? hehehe…

Ini adalah praktek bisnisnya, yang sangat inspiratif bagi saya.

McD didirikan oleh Maurice & Richard McDonald. Tetapi Roy Kroc adalah tokoh penting yang membesarkan restoran cepat saji McDonald’s (McD) dengan sistem franchise. Roy Kroc memulainya dengan menjadi master franchise McD. Saat awal kerjasama dgn McD, perjanjian Master Franchisenya adalah Roy Kroc menjual franchise McD seharga US$950 kepada franchisee yang berminat, dan Kroc mendapat 1,4% dari semua penjualan di outlet McD tersebut, dan Roy Kroc membagi 0,5% untuk Maurice & Richard McDonald pendiri McDonalds. Restoran franchise pertamanya buka 15 April 1955.

1958, Kroc sudah menjual 79 franchise. Walaupun franchise McD bertumbuhan dimana – mana di seluruh Amerika barat & Amerika Mid-west seperti jamur di musim hujan, tapi income perusahaan master franchise McD milik Kroc menuju kebangkrutan. Tahun 1960 ketika McD mencapai penjualan US$ 75 juta, income Kroc hanya $159 ribu (0,2%). Impian Kroc membangun jaringan McD, bangkrut secara keuangan.

Karena tidak bisa memberikan kenaikan gaji, Kroc memberikan kepada June Martino (sekretarisnya), dan Harry Sonneborn (direktur keuangannya) 30% dari saham perusahaan master franchise tersebut.

1961 Kroc juga memberikan saham 22% perusahaanya tersebut untuk mendapat pinjaman US$ 1,5juta dari 2 perusahaan asuransi.

1961 Roy Kroc membeli McDonald’s senilai US$ 2,7 juta kepada Donald bersaudara. Karena perbedaan cara berbisnis.

Karena kesulitan keuangan (jualan banyak, toko franchise banyak, tapi profit kecil), Harry Sonneborn mengusulkan McD harus mendapatkan uang dengan menyewa atau membeli lokasi yang akan dijadikan outlet dan kemudian menyewakan kembali kepada pembeli franchise dengan margin tertentu.

Kroc menyetujui ide tersebut. Untuk itu, pada 1961 Kroc mendirikan anak perusahaan, Franchise Realty Corporation untuk strategi baru ini. Dalam waktu singkat, real estate menjadi penyumbang margin tinggi kepada lini dasar McD.

Dalam rencana ini, McD akan mencari lokasi yang sesuai untuk outlet baru dan menandatangani perjanjian sewa dengan nilai yg sdh ditentukan di depan dengan pemilik lahan. Pembeli franchise kemudian membayar McD dengan sewa minimum (yg sdh dinaikkan nilainya 20% dari nilai sewa awal, bertahap hingga 40%) atau dengan persentase penjualan, mana saja yang lebih besar. Frcsee juga wajib membayar asuransi dan pajak.

Dengan berjalannya waktu, saat jumlah penjualan dan harga burger terus meningkat, perusahaan akan mengumpulkan semakin banyak uang sewa, sementara biayanya boleh dikatakan tetap, tidak berubah. Karena nilai sewa sudah disetujui tetap dengan pemilik lahan.

Kroc juga meminta frcsee membayar deposit di depan. Dan tanpa disadari frcsee, uang ini bisa membiayai pembukaan lebih banyak resto.

Secara bertahap pendapatan McD bertumpu ke margin dari real estate. Awalnya McD mengenakan 8,5% total income restoran sebagai sewa dan margin McD di real estate adl 25 – 30%. Tahun 2012 margin McD dari sewa adalah 84%. (lihat tabel).. waooooo

Penuturan Richard Adams, seorang frcsee yang skrg menjadi konsultan bagi frcsee lain McD, McD membayar ke mall $2.400/ bulan utk sewa ruang. Adams membayar 8,5% dari omzet. Omzet resto Adams adalah US$ 2juta pertahun, maka Adams membayar $170rb per tahun, alias $14rb / bulan.

Nilai yang ditagihkan McD ke Frcsee utk sewa tergantung dr nilai Frcsor bayar utk memiliki dan membangun tempat itu, berkisar 8,5% – 15% dari penjualan (info yang didapat). Ini nilai yang besar. Dari laporan keuangan terbaru, McD mendapat $6,1 Milyar sewa dari frcsee atau sekitar 2x dari nilai royalty. Biaya sewa perusahaan, di lain pihak, atau biaya utk membayar sewa ke pemilik, hanya $1,06 milyar. Jadi margin 82,7%, walaupun angka tersebut belum termasuk biaya modal (capital expenses) – hal yg menjadi sebab investor enggan memiliki real estatenya dlm bisnis resto – tapi ini tetap nilai yang besar.

Sebagai perbandingan, toko2 yg dioperasikan oleh McD hanya mempunyai margin 17,4% tahun lalu (2014), dan 15,9% worldwide. Ini adalah pertimbangan McD lebih suka menjual outlet ke franchisee.

Biasanya pemodal mendorong operator restoran utk menjual lahan2 restonya karena keuntungan di real estate lebih rendah dibanding keuntungan operasional restoran, dan mereka juga tidak suka dgn belanja modal yang besar. Tapi McD berbeda, mereka menjadi pemilik tanah dan broker real estate drpd operator restoran. Dan cara ini berhasil.

Saat ini aset bisnis property McD bernilai sekitar US$ 20 Milyar, alias 260 Trilyun Rupiah… glekssss

McD adalah contoh model bisnis yang sangat menginspirasi saya. Mendapatkan passive income dari property yang di atasnya ada bisnisnya.

Bila dirasa bermanfaat, boleh share, tidak perlu minta ijin. Terima kasih

Sumber:
Buku Kisah – kisah Bisnis Terbesar Forbes sepanjang masa, Daniel Gross, 1997, profesional books
http://money.howstuffworks.com/mcdonalds2.htm
http://nrn.com/…/why-mcdonalds-wont-ever-get-rid-its-real-e…
http://www.franchise-info.ca/…/mcdonalds-real-estate-busine…

 

Untuk mengikuti tulisan2 saya ttg Property & Investasi (Passive Income Property) Silakan like FB Page saya di PIPO (https://www.facebook.com/pipohargiyanto/)
Terima kasih