Pertanyaan dari Bp. Ferry Rights, yaitu:
“Mohon inputnya berhubungan dengan “Resiko investasi” franchise mart dibandingkan rumah kost
Dengan nilai investasi 1,5 M utk properti kos pengalaman tercapai ROI sekitar 0,3% terbaik di 0,6% di daerah kalau di kota besar mungkin bs mencapai 1%
Resiko invetasi di sini hampir zero kalau ke depannya dikaitkan dengan naiknya nilai properti tersebut maka bisa liquid di atas 1,5 M
Kalau investasi dengan nominal tersebut dialihkan untuk franchise mart berlogo merah / biru seperti apa gambaran ROI nya dan yang paling utam resiko terburuk invetasi yang pernah dialamin para master franchise mart
semoga bermanfaat utk rekan2 yg berminat”

menginspirasi saya untuk membagikan pengalaman saya mepelajari investor kos dan investor minimarket franchise.

Mari kita bedah satu per satu
1. ROI
KOS: saya mengamati salah satu kost di daan mogot tangerang, dibeli tahun 2008 dengan harga 900juta, renovasi 300juta, menghasilkan 15jutaan per bulan. ROI 1,25% per bulan. Tapi rata2 ROI kos adalah 0,5% per bulan atau kurang. Ini pengalaman saya meriset kost. Kenaikan harga property kost tsb memang menarik. Sekarang mungkin sekitar 4 Milyar. Jadi naik dari 1,2 Milyar (2008) ke 4 Milyar (2016). Ada juga kost teman saya di kartini, dibeli 2,5M (2008) income 32 juta sebulan, alias 1,3% per bulan. sekali lagi…. rata2 ROI kos adalah 0,5% per bulan atau kurang.
Minimarket Franchise (MF): Secara rata2, riset saya memperlihatkan ROInya adalah 17,29% per tahun dari total nilai investasi (data dari MF yang dibeli tanahnya, bukan sewa). Ini plus minus ya, kalau mau sabar, investasi dengan hati2, mungkin ROI akan tinggi. Kalau mengejar jumlah toko, dan mengabaikan nilai akuisisi, ya keluar angka 17,29% per tahun alias 1,5% per bulan seperti angka di atas. Karena setelah saya teliti, investor MF tersebut mempunyai target ROI 18% per tahun.

2. Kenaikan harga tanah
Kurang lebih mungkin sama, tergantung daerah ya, saya belum meriset mendalam ya…. tapi secara logika mestinya bisa lebih tinggi MF, bila MF dibangun dari tanah kosong. Karena MF alias komersial alias toko lebih mudah mengangkat harga tanah sekitar daripada kos. Karena MF mendatangkan keramaian, sehingga perputaran uang lebih besar daripada di kos.

3. Mencari lokasi yang cocok
KOS: lebih mudah, cari yang sekitarnya kos. Cenderung mengumpul di suatu lokasi. Luas juga variatif. Bentuk juga bebas, lebar depan 4 meter tidak masalah. Di dalam gang juga gpp.
MF: lebih sulit, radius 500 meter, sebaiknya hanya ada 1 MF. Solusinya adalah memperluas wilayah pencarian lokasi. Kan MF bisa buka di desa, KOS mungkin lebih sulit ya di desa. Luas property sekitar 150 – 300 meter persegi. Lebar depan minimal 8 meter, semakin lebar semakin bagus. Jalan depan minimal cukup untuk mobil franchisor mengirim barang. Belum pernah lihat MF di dalam gang kan? hehehe….

4. Perijinan
KOS: lebih mudah… jauhhhh. Hanya ijin ke RT, selesai. Paling kalau didatangi pemda untuk mengurus ijin kos, ya baru diurus.
MF: relatif lebih sulit. Mulai dari ijin tetangga, RT – RW – Lurah – Camat, baru ke dinas perdagangan, BKPM, dst dst dst…. biaya?? No comment, rahasia. Berita baiknya, semakin sulit ijin di daerah tersebut berarti semakin bagus prospek MF di daerah tersebut karena pendatang baru semakin sedikit. Dan pengurusan ijin bisa dibantu Franchisor…. hehehe

5. Pajak
KOS: cukup 10% pajak kos ke pemda
MF: ada PPN (untuk MF Merah, omzet di bawah 4,8M setahun, bisa non PPN alias non PKP), PPh Sewa, PPh 21 Karyawan, dll… berita baiknya… bisa dibantu franchisor pengurusannya.

6. Range Nilai Investasi
KOS: bisa di bawah 500 juta (bila perlu rumah sendiri disekat jadi kamar), max bisa sampai belasan milyar atau puluhan milyar, bila cashflownya bagus
MF: minimal 1 Milyar (bila tanah beli, jangan dibandingkan dengan tanah warisan, apalagi MF warisan… hehehe), max bisa milyaran atau belasan milyar, bila tanahnya mahal. Tapi saran saya, sebaiknya max 2 Milyar termasuk ijin, peralatan, dan promosi (lebih sedikit lebih tidak beresiko)

7. Kesibukan mengelola
KOS: lebih rumit, semua harus dikerjakan sendiri. Termasuk mencari pelanggan, mengelola tagihan, mengelola property, dll. Pernah pengalaman buruk juga berhadapan dengan anak kos yang tidak mau bayar dari kost, tapi juga tidak mau pindah. Dengan alasan, ybs dipecat dari perusahaan. Badan tato2 orangnya. Jangan bilang orang tato dilarang kos ya… kan tidak mungkin setiap anak kos baru diminta lepas baju…. hehehe. Ada juga anak kos yang mengaku motor hilang dan minta ganti rugi. Atau penjaga kos yang membawa lari uang kos. Atau jam 6 pagi, anak2 kos telpon karena pompa mati. Jam 12 malam ditelpon anak kos karena AC mati, dll. Penuh suka dan DUKA… hehehe
MF: sebagian besar dihandle oleh Franchisor

8. Kalau ada yang kepikir lagi, nanti saya tambahkan

Kesimpulan saya:
Secara ROI dan kenaikan property, kurang lebih sama. Dan bagi investor seperti saya, kenaikan property adalah nomor sekian, (naik bagus, tidak naik gpp, asal ROI masuk atau lebih), ROI lebih penting.
Kelebihan MF adalah tidak repot, sebagian besar ditangani oleh Franchisor. Tapi hal ini juga menjadi minus poin. Karena semua ditangani oleh Franchisor, bila ada masalah, misal sepi, kita juga tdk bisa berbuat banyak. Berbeda dengan kos, bila sepi, kita bisa turunkan harga, atau naikkan harga, atau melakukan banyak hal, spt promosi, terima kos harian, disewakan kantor, dll. MF mana bisa? Terima nasib aja…. hehehe

Jadi sebenarnya sama saja, tergantung selera kita dan tujuan investasi kita. Mau repot tapi nasib di tangan sendiri, pilih KOS. Mau santai tapi nasib di tangan orang, pilih MF.

Selamat memilih,

PS: Untuk cerita resiko terburuk MF bersambung di tulisan berikutnya ya.. dengan judul “BALADA FRANCHISOR MINIMARKET” jaga tanggal mainnya di bioskop2 kesayangan Anda…. hehehe (siapkan sapu tangan saat membacanya)
jangan lupa untuk like fb kami : https://www.facebook.com/pipohargiyanto/

follow juga twitter kami di https://twitter.com/PipoHargiyanto

dan instagram kami di https://www.instagram.com/hargiyanto.pipo/

#investasiproperty
#investasi
#passiveincome
#passiveincomeproperty