Hari ini saya akan sharing mengenai bisnis kos, salah satu PIPO (Passive Income Property Opportunity) yang paling mudah untuk memulai membangun Passive Income.

Mengapa saya katakan paling mudah, karena variasi harganya dari yang termurah (bisa dengan modal di bawah 100juta, misal dengan menyekat ruangan tidak terpakai di rumah), hingga yang termahal bisa puluhan milyar.

Mengelola kos (terutama kos kecil, kurang dari 10 kamar), juga cukup mudah, asal dekat dengan rumah kita. Apalagi bila kita sudah pernah merasakan jadi anak kos, pasti lebih mudah.

Membeli Kos
Ada minimal 4 pilihan cara membeli kos

a. Membeli dari developer sudah berbentuk kos, baik kos model 1 bangunan, atau kos yang per kamar. Praktis, tapi tentu saja, tidak murah. Biasanya masih baru, sehingga belum ada penghuni, tapi seharusnya daerahnya sudah disurvey oleh Developer bahwa daerah tersebut potensial untuk Kos.

b. Membeli bekas dari orang lain. Biasanya sudah ada penghuni, tapi ada juga yang menjual dalam kondisi kosong (mungkin karena penjual sudah malas merawat kos yang ada). Kalau kita tekun mencari, bisa mendapat kos yang luar biasa di beli bekas dari orang lain ini. Misal: saya pernah survey kos yang dijual di daerah jakarta barat, harga 7 Milyar, pendapatan per bulan bersih 110 juta. (murah atau mahal bukan dari harganya, tapi perbandingan harga dan income bersih). Selalu orang2 bertanya, kalau kos bagus dan menguntungkan, kenapa dijual. Semua orang mempunyai pertimbangan sendiri2, menurut kita bagus, belum tentu penjual menganggap bagus. Untuk saya, perbandingan income terhadap harga beli 1,5% / bulan adalah bagus. Untuk penjual tersebut, angka tersebut jelek alias kecil sekali. Catatan: kos ini tidak saya beli, karena waktu itu, mentalnya belum sampai untuk membeli kos 7 M, walaupun secara perhitungan menguntungkan…. hehehe

c. Renovasi
Kita bisa membeli ruko2 bekas yang murah dan strategis, disekat2 menjadi kos. Kalau ruko gandeng enak 1 atau 2 ruko saja. 3 ruko agak susah desain denahnya. Tapi kalau murah sekali, ya tidak masalah. Merupakan pilihan yang cukup murah, sering orang menjual ruko terlalu murah, bahkan bila dihitung membangun ruko baru bisa lebih mahal daripada membeli ruko bekas.

d. Membangun Baru
Bisa juga kita membangun baru dari tanah kosong. Lebih mudah mendesain karena dari nol, tapi sering lebih mahal dalam pembangunan. Hidup penuh pilihan, tergantung strategi kita sebagai investor

Perhitungan untung rugi
Untuk menghitung berapa harga beli kos yang pantas, kita harus menentukan dulu, benchmark (patokan) kita apa? Kalau saya selalu memakai patokan suku bunga pinjaman. Sekarang sekitar 13% / tahun, alias 1,1% – 1,2% / bulan. Teman2 investor PIPO juga boleh menggunakan patokan bunga simpanan deposito yaitu 7% alias 0,6% / bulan, bila teman2 menggunakan dana sendiri, bukan pinjaman.

Paling gampang dan paling aman dalam menghitung adalah saat kita membeli kos bekas yang sudah terisi, kita tinggal melanjutkan. Tinggal dihitung, berapa income sekarang dikurangi biaya operasional dibagi harga beli kos (ditambah renovasi bila diperlukan).

Misal harga kos 1 Milyar.
Jumlah kamar: 12 Kamar (biasa kos memakai istilah kamar, kalau kontrakan memakai istilah sekian pintu).
Operasional (Gaji Pembantu / Penjaga Kos, PAM, Keamanan dan kebersihan 2,5 juta / bulan. Listrik sistem pra – bayar biar mudah menghitung.
Renovasi 50 juta (cat ulang).
Harga kamar 1,2 juta / bulan, saat dijual terisi 8 kamar dari 12 kamar.
Maka income bersih kos tersebut adalah 8 kamar x 1,2 juta / kamar – 2,5 juta operasional, ketemu 7,1 juta / bulan income bersih.
Sementara biaya pembelian kos adalah 1M (harga kos) ditambah 50 juta (renovasi) adalah 1M 50 juta.
Tinggal kita bagi, ketemu ROI per bulan, yaitu 7,1 juta / 1,05 M adalah 0,68% / bulan.
Kesimpulan transaksi di atas: Kalau dibanding bunga pinjaman (patokan saya) ya tidak menarik karena hanya 0,68% / bulan, sementara saya menginginkan 1,2% / bulan. Tapi bila dibanding bunga deposito (untuk investor yang memakai dana sendiri) kan daripada uangnya dideposito cuma 7% / tahun potong PPh 20%, hanya mendapat kurang dari 0,5% / bulan. Masih untung kos ini sih, apalagi property biasanya naik kan, dan income kos bisa kita naikkan setiap tahun.
Kalau ada yang nanya, income kos tiap tahun memang naik, tapi biaya operasional kos kita kan naik juga. Betul biaya operational naik, tapi hanya biaya pemeliharaan yang naik, sementara biaya pembelian kos tidak naik, karena sudah ditentukan saat awal kita beli kan? kecuali kita pakai pinjaman bank, dan bunga naik, baru bisa dibilang biaya akuisisi naik.

Rumit ya??? Hehehe…. mudah2an tidak rumit

Kalau beli tanah kosong, kemudian bangun kos baru?
Kurang lebih hitungannya sama, cuma dibolak balik saja.
Ditentukan harga kamar berapa (berdasar survey sekitar, jangan berdasar wangsit, hehehe), berarti total harga tanah ditambah pembangunan dibagi jumlah kamar, tidak boleh lebih dari 80x harga sewa kamar kos alias income bulanan harus 1,2% / bulan (bunga pinjaman), misal harga sewa kamar kos 1,2 juta, ya total biaya (biaya tanah & biaya bangun) jangan lebih dari 100 juta / kamar. Bagaimana kalau memakai patokan bunga simpanan? ya tidak boleh lebih dari 200x alias 0,5% / bulan (bunga simpanan)
Misal target harga kamar 1,2 juta. Tanah 500 juta, pembangunan 500 juta. Jumlah kamar 12, maka harga tanah & bangunan per kamar adalah 500 juta tanah + 500 juta pembangunan dibagi 12 adalah: 80 jutaan. Maka sewa harusnya 80 juta x 1,2% + operasional (anggap 2,5 juta per bulan dibagi 12 kamar, 200rb), jadi sebaiknya harga jual 1juta + 200rb alias 1,2 juta. Masih laku nggak 1,2 juta / bulan di daerah tersebut dengan kondisi kamar sesuai budget pembangunan?

Pasar
Sebelum kita membangun atau memiliki kos, survey dulu sekitarnya, apakah daerah potensial, misal memang sekitarnya adalah daerah kos semua, itu lebih mudah. Kos – kos yang ada di sekitarnya harga berapaan? Penuh tidak? Fasilitas apa saja? Pasarnya siapa, mahasiswa atau pekerja atau lain2? Kalau sekitarnya kos penuh semua, itu daerah paling bagus. Istilahnya tinggal mengisi kebutuhan. Yang paling susah kalau tidak ada kos di sekitarnya. Harus latihan feeling dan beresiko.
Segmen mana yang paling menguntungkan? Mahasiswa atau pekerja? Masing2 punya pertimbangan sendiri2, tapi secara umum yang paling menguntungkan secara finansial, konon adalah kandang ayam alias kos wanita pekerja malam… hehehe

Pajak
Ada pajak daerah 10% dari sewa kamar. Bersifat final. Jakarta sudah lumayan intensif dikejar pajaknya, terutama untuk yang 10 kamar atau lebih. Bayar saja, ini final kok, jadi setelah bayar pajak, sudah bisa langsung masuk kekayaan pribadi secara bersih, tidak dipotong PPh lagi.

Apakah ada yg lebih dari bunga pinjaman?
Di dunia ini, market selalu membentuk kurva normal, rata2 penjual di tengah2 semua (rasio income kos 0,3 % per bulan – 0,5 % per bulan) apalagi kalau yang jual developer, kurva normal semua… hehehe. Tapi ada juga yang orang yang jual kos, income hanya 0,2% / bulan atau malah lebih dari 1% per bulan. Tergantung kegigihan kita mencarinya.

Tips mengelola kos
a. Biasanya setiap kos ada penjaga kos (Pembantu kos merangkap ibu kos)
b. Uang kos sebaiknya transfer, tidak dititipkan tunai ke penjaga kos. Penjaga kos bukan malaikat, kalau digoda uang jutaan per bulan, ya bablas…. tulis pengumuman besar2 hanya terima transfer. Kecuali kos tersebut di rumah / dekat rumah kita, sehingga kita bisa datang setiap hari menagih.
c. Untuk mahasiswa lebih bagus bayar 3 bulanan, atau 6 bulanan, atau malah tahunan. Ga repot.
d. Deposit penting, kadang penghuni menghilang, tidak mengembalikan kunci
e. Kebersihan penting untuk kos, bagian kebersihan harus benar2 diawasi (kecuali kita yang membersihkan sendiri)
f. Siapkan tukang sipil dan listrik untuk menangani komplain2 mengenai sipil dan listrik (termasuk tukang AC), kecuali kalau kita memang berniat menangani sendiri
g. Kalau kamar AC sebaiknya pakai listrik voucher, pemasangan sekitar 2 jutaan per kamar untuk listrik 1300 watt
h. Menaikkan harga kos, di awal tahun. Bulan oktober / november mulai ada renovasi atau penambahan fasilitas. Misal Wifi, cat ulang, perbaikan kamar mandi, dll
i. Awal2 mengisi kamar kos, adalah masa yang penuh tantangan
j. Pasang CCTV, install di Smartphone kita
k. Sebaiknya selalu ada pengawasan ke kos, awas narkoba, dan teroris. Apalagi bila kita tidak tinggal di kos tersebut. Anak kos cenderung lebih bebas, dan penjahat2 suka.
l. Pilih penghuni yang identitasnya jelas.

Mixed used Rumah Kos:
Karena kos tidak mengharuskan pemakaian lantai dasar, kecuali parkir dan pintu masuk. Maka bisa juga dicampur dengan usaha PIPO lain. misal lantai 1 dipakai kantin umum, atau minimarket Indomaret.

Selamat berinvestasi. Bila merasa bermanfaat bagi teman2, boleh di-share (tidak perlu minta ijin lagi).

Tulisan di atas adalah pendapat pribadi, resiko tanggung masing2 investor.

 
jangan lupa untuk like fb kami : https://www.facebook.com/pipohargiyanto/

follow juga twitter kami di https://twitter.com/PipoHargiyanto

dan instagram kami di https://www.instagram.com/hargiyanto.pipo/

#investasiproperty
#investasi
#passiveincome
#passiveincomeproperty