Pertarungan Investasi Abad Ini: Kos vs Minimarket Franchise (mana yg lebih untung)
Pertanyaan dari Bp. Ferry Rights, yaitu:
“Mohon inputnya berhubungan dengan “Resiko investasi” franchise mart dibandingkan rumah kost
Dengan nilai investasi 1,5 M utk properti kos pengalaman tercapai ROI sekitar 0,3% terbaik di 0,6% di daerah kalau di kota besar mungkin bs mencapai 1%
Resiko invetasi di sini hampir zero kalau ke depannya dikaitkan dengan naiknya nilai properti tersebut maka bisa liquid di atas 1,5 M
Kalau investasi dengan nominal tersebut dialihkan untuk franchise mart berlogo merah / biru seperti apa gambaran ROI nya dan yang paling utam resiko terburuk invetasi yang pernah dialamin para master franchise mart
semoga bermanfaat utk rekan2 yg berminat”
menginspirasi saya untuk membagikan pengalaman saya mepelajari investor kos dan investor minimarket franchise.
Mari kita bedah satu per satu
1. ROI
KOS: saya mengamati salah satu kost di daan mogot tangerang, dibeli tahun 2008 dengan harga 900juta, renovasi 300juta, menghasilkan 15jutaan per bulan. ROI 1,25% per bulan. Tapi rata2 ROI kos adalah 0,5% per bulan atau kurang. Ini pengalaman saya meriset kost. Kenaikan harga property kost tsb memang menarik. Sekarang mungkin sekitar 4 Milyar. Jadi naik dari 1,2 Milyar (2008) ke 4 Milyar (2016). Ada juga kost teman saya di kartini, dibeli 2,5M (2008) income 32 juta sebulan, alias 1,3% per bulan. sekali lagi…. rata2 ROI kos adalah 0,5% per bulan atau kurang.
Minimarket Franchise (MF): Secara rata2, riset saya memperlihatkan ROInya adalah 17,29% per tahun dari total nilai investasi (data dari MF yang dibeli tanahnya, bukan sewa). Ini plus minus ya, kalau mau sabar, investasi dengan hati2, mungkin ROI akan tinggi. Kalau mengejar jumlah toko, dan mengabaikan nilai akuisisi, ya keluar angka 17,29% per tahun alias 1,5% per bulan seperti angka di atas. Karena setelah saya teliti, investor MF tersebut mempunyai target ROI 18% per tahun.
2. Kenaikan harga tanah
Kurang lebih mungkin sama, tergantung daerah ya, saya belum meriset mendalam ya…. tapi secara logika mestinya bisa lebih tinggi MF, bila MF dibangun dari tanah kosong. Karena MF alias komersial alias toko lebih mudah mengangkat harga tanah sekitar daripada kos. Karena MF mendatangkan keramaian, sehingga perputaran uang lebih besar daripada di kos.
3. Mencari lokasi yang cocok
KOS: lebih mudah, cari yang sekitarnya kos. Cenderung mengumpul di suatu lokasi. Luas juga variatif. Bentuk juga bebas, lebar depan 4 meter tidak masalah. Di dalam gang juga gpp.
MF: lebih sulit, radius 500 meter, sebaiknya hanya ada 1 MF. Solusinya adalah memperluas wilayah pencarian lokasi. Kan MF bisa buka di desa, KOS mungkin lebih sulit ya di desa. Luas property sekitar 150 – 300 meter persegi. Lebar depan minimal 8 meter, semakin lebar semakin bagus. Jalan depan minimal cukup untuk mobil franchisor mengirim barang. Belum pernah lihat MF di dalam gang kan? hehehe….
4. Perijinan
KOS: lebih mudah… jauhhhh. Hanya ijin ke RT, selesai. Paling kalau didatangi pemda untuk mengurus ijin kos, ya baru diurus.
MF: relatif lebih sulit. Mulai dari ijin tetangga, RT – RW – Lurah – Camat, baru ke dinas perdagangan, BKPM, dst dst dst…. biaya?? No comment, rahasia. Berita baiknya, semakin sulit ijin di daerah tersebut berarti semakin bagus prospek MF di daerah tersebut karena pendatang baru semakin sedikit. Dan pengurusan ijin bisa dibantu Franchisor…. hehehe
5. Pajak
KOS: cukup 10% pajak kos ke pemda
MF: ada PPN (untuk MF Merah, omzet di bawah 4,8M setahun, bisa non PPN alias non PKP), PPh Sewa, PPh 21 Karyawan, dll… berita baiknya… bisa dibantu franchisor pengurusannya.
6. Range Nilai Investasi
KOS: bisa di bawah 500 juta (bila perlu rumah sendiri disekat jadi kamar), max bisa sampai belasan milyar atau puluhan milyar, bila cashflownya bagus
MF: minimal 1 Milyar (bila tanah beli, jangan dibandingkan dengan tanah warisan, apalagi MF warisan… hehehe), max bisa milyaran atau belasan milyar, bila tanahnya mahal. Tapi saran saya, sebaiknya max 2 Milyar termasuk ijin, peralatan, dan promosi (lebih sedikit lebih tidak beresiko)
7. Kesibukan mengelola
KOS: lebih rumit, semua harus dikerjakan sendiri. Termasuk mencari pelanggan, mengelola tagihan, mengelola property, dll. Pernah pengalaman buruk juga berhadapan dengan anak kos yang tidak mau bayar dari kost, tapi juga tidak mau pindah. Dengan alasan, ybs dipecat dari perusahaan. Badan tato2 orangnya. Jangan bilang orang tato dilarang kos ya… kan tidak mungkin setiap anak kos baru diminta lepas baju…. hehehe. Ada juga anak kos yang mengaku motor hilang dan minta ganti rugi. Atau penjaga kos yang membawa lari uang kos. Atau jam 6 pagi, anak2 kos telpon karena pompa mati. Jam 12 malam ditelpon anak kos karena AC mati, dll. Penuh suka dan DUKA… hehehe
MF: sebagian besar dihandle oleh Franchisor
8. Kalau ada yang kepikir lagi, nanti saya tambahkan
Kesimpulan saya:
Secara ROI dan kenaikan property, kurang lebih sama. Dan bagi investor seperti saya, kenaikan property adalah nomor sekian, (naik bagus, tidak naik gpp, asal ROI masuk atau lebih), ROI lebih penting.
Kelebihan MF adalah tidak repot, sebagian besar ditangani oleh Franchisor. Tapi hal ini juga menjadi minus poin. Karena semua ditangani oleh Franchisor, bila ada masalah, misal sepi, kita juga tdk bisa berbuat banyak. Berbeda dengan kos, bila sepi, kita bisa turunkan harga, atau naikkan harga, atau melakukan banyak hal, spt promosi, terima kos harian, disewakan kantor, dll. MF mana bisa? Terima nasib aja…. hehehe
Jadi sebenarnya sama saja, tergantung selera kita dan tujuan investasi kita. Mau repot tapi nasib di tangan sendiri, pilih KOS. Mau santai tapi nasib di tangan orang, pilih MF.
Selamat memilih,
PS: Untuk cerita resiko terburuk MF bersambung di tulisan berikutnya ya.. dengan judul “BALADA FRANCHISOR MINIMARKET” jaga tanggal mainnya di bioskop2 kesayangan Anda…. hehehe (siapkan sapu tangan saat membacanya)
jangan lupa untuk like fb kami : https://www.facebook.com/pipohargiyanto/
follow juga twitter kami di https://twitter.com/PipoHargiyanto
dan instagram kami di https://www.instagram.com/hargiyanto.pipo/
#investasiproperty
#investasi
#passiveincome
#passiveincomeproperty
Rumah Kos: Passive Income Property Pertama
Hari ini saya akan sharing mengenai bisnis kos, salah satu PIPO (Passive Income Property Opportunity) yang paling mudah untuk memulai membangun Passive Income.
Mengapa saya katakan paling mudah, karena variasi harganya dari yang termurah (bisa dengan modal di bawah 100juta, misal dengan menyekat ruangan tidak terpakai di rumah), hingga yang termahal bisa puluhan milyar.
Mengelola kos (terutama kos kecil, kurang dari 10 kamar), juga cukup mudah, asal dekat dengan rumah kita. Apalagi bila kita sudah pernah merasakan jadi anak kos, pasti lebih mudah.
Membeli Kos
Ada minimal 4 pilihan cara membeli kos
a. Membeli dari developer sudah berbentuk kos, baik kos model 1 bangunan, atau kos yang per kamar. Praktis, tapi tentu saja, tidak murah. Biasanya masih baru, sehingga belum ada penghuni, tapi seharusnya daerahnya sudah disurvey oleh Developer bahwa daerah tersebut potensial untuk Kos.
b. Membeli bekas dari orang lain. Biasanya sudah ada penghuni, tapi ada juga yang menjual dalam kondisi kosong (mungkin karena penjual sudah malas merawat kos yang ada). Kalau kita tekun mencari, bisa mendapat kos yang luar biasa di beli bekas dari orang lain ini. Misal: saya pernah survey kos yang dijual di daerah jakarta barat, harga 7 Milyar, pendapatan per bulan bersih 110 juta. (murah atau mahal bukan dari harganya, tapi perbandingan harga dan income bersih). Selalu orang2 bertanya, kalau kos bagus dan menguntungkan, kenapa dijual. Semua orang mempunyai pertimbangan sendiri2, menurut kita bagus, belum tentu penjual menganggap bagus. Untuk saya, perbandingan income terhadap harga beli 1,5% / bulan adalah bagus. Untuk penjual tersebut, angka tersebut jelek alias kecil sekali. Catatan: kos ini tidak saya beli, karena waktu itu, mentalnya belum sampai untuk membeli kos 7 M, walaupun secara perhitungan menguntungkan…. hehehe
c. Renovasi
Kita bisa membeli ruko2 bekas yang murah dan strategis, disekat2 menjadi kos. Kalau ruko gandeng enak 1 atau 2 ruko saja. 3 ruko agak susah desain denahnya. Tapi kalau murah sekali, ya tidak masalah. Merupakan pilihan yang cukup murah, sering orang menjual ruko terlalu murah, bahkan bila dihitung membangun ruko baru bisa lebih mahal daripada membeli ruko bekas.
d. Membangun Baru
Bisa juga kita membangun baru dari tanah kosong. Lebih mudah mendesain karena dari nol, tapi sering lebih mahal dalam pembangunan. Hidup penuh pilihan, tergantung strategi kita sebagai investor
Perhitungan untung rugi
Untuk menghitung berapa harga beli kos yang pantas, kita harus menentukan dulu, benchmark (patokan) kita apa? Kalau saya selalu memakai patokan suku bunga pinjaman. Sekarang sekitar 13% / tahun, alias 1,1% – 1,2% / bulan. Teman2 investor PIPO juga boleh menggunakan patokan bunga simpanan deposito yaitu 7% alias 0,6% / bulan, bila teman2 menggunakan dana sendiri, bukan pinjaman.
Paling gampang dan paling aman dalam menghitung adalah saat kita membeli kos bekas yang sudah terisi, kita tinggal melanjutkan. Tinggal dihitung, berapa income sekarang dikurangi biaya operasional dibagi harga beli kos (ditambah renovasi bila diperlukan).
Misal harga kos 1 Milyar.
Jumlah kamar: 12 Kamar (biasa kos memakai istilah kamar, kalau kontrakan memakai istilah sekian pintu).
Operasional (Gaji Pembantu / Penjaga Kos, PAM, Keamanan dan kebersihan 2,5 juta / bulan. Listrik sistem pra – bayar biar mudah menghitung.
Renovasi 50 juta (cat ulang).
Harga kamar 1,2 juta / bulan, saat dijual terisi 8 kamar dari 12 kamar.
Maka income bersih kos tersebut adalah 8 kamar x 1,2 juta / kamar – 2,5 juta operasional, ketemu 7,1 juta / bulan income bersih.
Sementara biaya pembelian kos adalah 1M (harga kos) ditambah 50 juta (renovasi) adalah 1M 50 juta.
Tinggal kita bagi, ketemu ROI per bulan, yaitu 7,1 juta / 1,05 M adalah 0,68% / bulan.
Kesimpulan transaksi di atas: Kalau dibanding bunga pinjaman (patokan saya) ya tidak menarik karena hanya 0,68% / bulan, sementara saya menginginkan 1,2% / bulan. Tapi bila dibanding bunga deposito (untuk investor yang memakai dana sendiri) kan daripada uangnya dideposito cuma 7% / tahun potong PPh 20%, hanya mendapat kurang dari 0,5% / bulan. Masih untung kos ini sih, apalagi property biasanya naik kan, dan income kos bisa kita naikkan setiap tahun.
Kalau ada yang nanya, income kos tiap tahun memang naik, tapi biaya operasional kos kita kan naik juga. Betul biaya operational naik, tapi hanya biaya pemeliharaan yang naik, sementara biaya pembelian kos tidak naik, karena sudah ditentukan saat awal kita beli kan? kecuali kita pakai pinjaman bank, dan bunga naik, baru bisa dibilang biaya akuisisi naik.
Rumit ya??? Hehehe…. mudah2an tidak rumit
Kalau beli tanah kosong, kemudian bangun kos baru?
Kurang lebih hitungannya sama, cuma dibolak balik saja.
Ditentukan harga kamar berapa (berdasar survey sekitar, jangan berdasar wangsit, hehehe), berarti total harga tanah ditambah pembangunan dibagi jumlah kamar, tidak boleh lebih dari 80x harga sewa kamar kos alias income bulanan harus 1,2% / bulan (bunga pinjaman), misal harga sewa kamar kos 1,2 juta, ya total biaya (biaya tanah & biaya bangun) jangan lebih dari 100 juta / kamar. Bagaimana kalau memakai patokan bunga simpanan? ya tidak boleh lebih dari 200x alias 0,5% / bulan (bunga simpanan)
Misal target harga kamar 1,2 juta. Tanah 500 juta, pembangunan 500 juta. Jumlah kamar 12, maka harga tanah & bangunan per kamar adalah 500 juta tanah + 500 juta pembangunan dibagi 12 adalah: 80 jutaan. Maka sewa harusnya 80 juta x 1,2% + operasional (anggap 2,5 juta per bulan dibagi 12 kamar, 200rb), jadi sebaiknya harga jual 1juta + 200rb alias 1,2 juta. Masih laku nggak 1,2 juta / bulan di daerah tersebut dengan kondisi kamar sesuai budget pembangunan?
Pasar
Sebelum kita membangun atau memiliki kos, survey dulu sekitarnya, apakah daerah potensial, misal memang sekitarnya adalah daerah kos semua, itu lebih mudah. Kos – kos yang ada di sekitarnya harga berapaan? Penuh tidak? Fasilitas apa saja? Pasarnya siapa, mahasiswa atau pekerja atau lain2? Kalau sekitarnya kos penuh semua, itu daerah paling bagus. Istilahnya tinggal mengisi kebutuhan. Yang paling susah kalau tidak ada kos di sekitarnya. Harus latihan feeling dan beresiko.
Segmen mana yang paling menguntungkan? Mahasiswa atau pekerja? Masing2 punya pertimbangan sendiri2, tapi secara umum yang paling menguntungkan secara finansial, konon adalah kandang ayam alias kos wanita pekerja malam… hehehe
Pajak
Ada pajak daerah 10% dari sewa kamar. Bersifat final. Jakarta sudah lumayan intensif dikejar pajaknya, terutama untuk yang 10 kamar atau lebih. Bayar saja, ini final kok, jadi setelah bayar pajak, sudah bisa langsung masuk kekayaan pribadi secara bersih, tidak dipotong PPh lagi.
Apakah ada yg lebih dari bunga pinjaman?
Di dunia ini, market selalu membentuk kurva normal, rata2 penjual di tengah2 semua (rasio income kos 0,3 % per bulan – 0,5 % per bulan) apalagi kalau yang jual developer, kurva normal semua… hehehe. Tapi ada juga yang orang yang jual kos, income hanya 0,2% / bulan atau malah lebih dari 1% per bulan. Tergantung kegigihan kita mencarinya.
Tips mengelola kos
a. Biasanya setiap kos ada penjaga kos (Pembantu kos merangkap ibu kos)
b. Uang kos sebaiknya transfer, tidak dititipkan tunai ke penjaga kos. Penjaga kos bukan malaikat, kalau digoda uang jutaan per bulan, ya bablas…. tulis pengumuman besar2 hanya terima transfer. Kecuali kos tersebut di rumah / dekat rumah kita, sehingga kita bisa datang setiap hari menagih.
c. Untuk mahasiswa lebih bagus bayar 3 bulanan, atau 6 bulanan, atau malah tahunan. Ga repot.
d. Deposit penting, kadang penghuni menghilang, tidak mengembalikan kunci
e. Kebersihan penting untuk kos, bagian kebersihan harus benar2 diawasi (kecuali kita yang membersihkan sendiri)
f. Siapkan tukang sipil dan listrik untuk menangani komplain2 mengenai sipil dan listrik (termasuk tukang AC), kecuali kalau kita memang berniat menangani sendiri
g. Kalau kamar AC sebaiknya pakai listrik voucher, pemasangan sekitar 2 jutaan per kamar untuk listrik 1300 watt
h. Menaikkan harga kos, di awal tahun. Bulan oktober / november mulai ada renovasi atau penambahan fasilitas. Misal Wifi, cat ulang, perbaikan kamar mandi, dll
i. Awal2 mengisi kamar kos, adalah masa yang penuh tantangan
j. Pasang CCTV, install di Smartphone kita
k. Sebaiknya selalu ada pengawasan ke kos, awas narkoba, dan teroris. Apalagi bila kita tidak tinggal di kos tersebut. Anak kos cenderung lebih bebas, dan penjahat2 suka.
l. Pilih penghuni yang identitasnya jelas.
Mixed used Rumah Kos:
Karena kos tidak mengharuskan pemakaian lantai dasar, kecuali parkir dan pintu masuk. Maka bisa juga dicampur dengan usaha PIPO lain. misal lantai 1 dipakai kantin umum, atau minimarket Indomaret.
Selamat berinvestasi. Bila merasa bermanfaat bagi teman2, boleh di-share (tidak perlu minta ijin lagi).
Tulisan di atas adalah pendapat pribadi, resiko tanggung masing2 investor.
jangan lupa untuk like fb kami : https://www.facebook.com/pipohargiyanto/
follow juga twitter kami di https://twitter.com/PipoHargiyanto
dan instagram kami di https://www.instagram.com/hargiyanto.pipo/
#investasiproperty
#investasi
#passiveincome
#passiveincomeproperty
2016: Time to buy Property?
Hari senin lalu, bertemu dengan manager senior KPR salah satu bank swasta terbesar di Indonesia. Beliau mengatakan, bahwa 2016 adalah waktu terbaik utk membeli property, dengan pertimbangan:
1. Sesuai grafik yang diperlihatkan ke saya, grafik tersebut adalah buatan para ahli property Indonesia, isinya grafik naik turun, ada tulisan time to buy dan time to sell. 2015 adalah titik terendah dan disebut time to buy, 2016 grafik mulai naik, 2018 mencapai puncak dan ada tulisan time to sell. Grafik tsb selama ini menjadi pegangan para pelaku dunia usaha property partner2 bank tersebut.
2. Aplikasi KPR Januari 2016 meningkat signifikan dibanding aplikasi KPR Januari 2015
3. Optimisme para pengusaha property yg berdiskusi dgn beliau
4. Dll, lupa saya… hehehe
Dengan pertimbangan2 di atas, beliau menyarankan saya utk segera beli property di 2016 sebelum terlambat, dan mempertimbangkan utk menjual di 2018 bila harganya sudah bagus.
Bagaimana menurut teman2?
Di dunia property, setahu saya ada 3 tipe pelaku usaha:
1. Penjudi, membeli atau menjual property, tanpa memiliki rencana yang jelas, data yang jelas, dan biasanya ikut2an teman. Teman2 beli, penjudi beli juga. Atau beli karena terbawa emosi karena rayuan penjual property.
2. Pedagang, membeli saat murah (sudah melakukan riset dan survey), dan menjual saat harga tinggi, termasuk di sini
a. Real Estate Flipper (membeli property murah, menjual dengan keuntungan)
b. Renovator (membeli property jelek dengan murah, merenovasi dan menjual dgn keuntungan)
c. Kolektor, membeli property utk tabungan, dijual kalau sedang butuh uang saja suatu hari.
d. Developer (membeli tanah berukuran luas dengan murah, memecah2 atau melengkapi dengan fasilitas, dan menjual).
Perbedaan Penjudi dan Pedagang property adalah, pejudi tidak tahu data, hanya ikut2an atau mengambil keputusan emosional, sementara pedagang, sudah melakukan survey sebelum membeli, dan sudah mempunyai rencana utk menjual di angka tertentu
3. Investor, tipe ini hanya berpikir membeli dan tidak berencana menjual property tsb. Investor property membeli property utk mendapatkan income dari property tsb, baik dari sewa (menyewakan rumah, kos, ruko, apartemen, dll), dari usaha / bisnis di atasnya (buka toko milik sendiri, buka franchise, dll). Prinsip investor property adalah dont wait to buy property, but BUY and WAIT (and earn… hehehe)
Mana yang terbaik dari 3 tipe di atas? Saran saya, sebaiknya 2 dan 3. Hindari no 1. Pedagang mendapat uang banyak dalam waktu yang relatif lebih singkat, misal beli 700 juta, direnovasi 100 juta, dijual 1 Milyar dalam 6 bulan. Sementara investor mendapat uang lebih sedikit, tapi dalam jangka waktu yang panjang, misal membeli di harga 1 Milyar, profit 20juta / bulan untuk jangka panjang. Dulu saya berpendapat investor lebih baik, setelah bertemu banyak pelaku bisnis property, saya berpendapat pedagang atau investor sama baiknya. Tergantung gaya dan selera investasi kita masing2. Saya sih tetap lebih suka menjadi investor. Lebih baik membuat uang bekerja untuk saya, daripada saya bekerja utk uang. Dan lebih baik membuat saluran air utk mengalirkan air, daripada mengangkat ember setiap hari. Menurut teman2 saya yang pedagang, income saya terlalu kecil, menurut saya sebagai investor, biar income kecil, tapi saya tidak repot. Sekali beli untuk income seumur hidup. Tinggal memperbanyak jumlah propertynya saja.
Kembali ke pertanyaan awal, apakah 2016 time to buy property? Menurut saya, saran manager di atas, lebih cocok untuk teman2 Penjudi dan Pedagang.
Sementara bagi saya, sebagai investor property, saya tidak terlalu mempertimbangkan harga property mau naik atau tidak, selama income property tersebut memenuhi target saya, maka saya akan membeli property tersebut. Misal target income saya untuk property adalah 1.2% per bulan dari nilai akuisisi, maka 2016 ini, walaupun menemukan property murah, di bawah harga pasar, dan bisa naik dalam waktu dekat. Saya tidak tertarik bila property tsb tdk bisa memberikan income 1.2% atau lebih per bulan dari harga akuisisi. Saya lebih tertarik ke property yang bisa memberikan income 1.2% per bulan atau lebih, tanpa banyak memperhatikan ramalan ttg time to buy or time to sell.
Jadi apakah 2016 adalah Time to Buy???
jangan lupa untuk like fb kami : https://www.facebook.com/pipohargiyanto/
follow juga twitter kami di https://twitter.com/PipoHargiyanto
dan instagram kami di https://www.instagram.com/hargiyanto.pipo/
#investasiproperty
#investasi
#passiveincome
#passiveincomeproperty
Investasi di Minimarket Indomaret, Untung atau Rugi?
Investasi di Minimarket Indomaret, Untung atau Rugi?
Ketika teman2 saya mengetahui investasi favorit saya sejak 2009 adalah waralaba minimarket Indomaret, mereka selalu bertanya, apakah masih bisa untung melihat toko Indomaret yg menjamur seperti itu?
Mari kita diskusikan untung ruginya franchise Indomaret ini, dari beberapa sisi. ROI, kestabilan bisnis, waktu dan pikiran yang dibutuhkan untuk menjalankan bisnis ini.
1. Return on Investment
Fakta:
Toko Indomaret yang saya teliti, memberikan return rata2 17,29% per tahun dari nilai investasinya (dengan nilai tanah beli semua). Angka ini cukup konservatif, karena ada 15% toko baru (kurang dari 6 bulan), yang belum maksimal performancenya. Dengan max 37,03% (toko sudah beroperasi 7 tahun lebih), dan minimal -0,02% (toko baru operasional 4 bulan)
Bagi saya kriteria untung adalah bila investasi tersebut sudah di atas imbal hasil yang saya targetkan. Komposisi pendanaan saya sekarang, 90% lebih dari perbankan (dalam bentuk KPR, Kredit Investasi dan Kredit Modal Kerja) dan kurang dari 10% dari investor (teman2 yang mempercayai saya untuk mengelola investasinya). Imbal hasil yang saya bagikan ke perbankan dan investor2 saya, secara rata2 adalah 13,35% per tahun. Sehingga secara angka investasi Franchise Indomaret masih menguntungkan saya.
Btw angka 17,29% ini diluar kenaikan harga tanah toko2 tersebut ya. Karena harga tanah walaupun cenderung naik, saya belum mengukur berapa kenaikannya. (karena saya memang tidak ada rencana menjual tanah tsb)
Ada beberapa teman pebisnis yang melihat angka 17,29% yang saya dapat ini kecil sekali dibanding bisnis mereka yang bisa menghasilkan 20% dalam sebulan. Bahkan bila membuka minimarket merk sendiri saja, untungnya bisa lebih dari 30% setahun dari modal yang ditanamkan. Tapi ada yang rugi juga sih, saat membuka minimarket sendiri… hehehe
tolong dibedakan bisnis dan investasi ya…..
2. Kestabilan bisnis
Menurut pendapat saya, toko minimarket ini adalah modernisasi atau kelanjutan dari toko kelontong yang dulu ada di dekat rumah – rumah kita, hanya sekarang lebih nyaman, karena pakai AC, lebih terang, lebih tertata barang2nya, bisa memilih sendiri, barang2nya pasti keasliannya, dan harga pasti / tidak tawar menawar.
Dan barang2 yg dijual adalah barang2 yang merupakan kebutuhan mendasar, sehingga saya melihat bahwa bisnis ini dalam jangka panjang akan bertahan.
Di negara2 yang bisa menjadi patokan apa yg terjadi 10 tahun dari sekarang di Indonesia pun, memang minimarket yang berkembang.
Secara umum, 1 toko Indomaret bisa melayani dan masih untung bila melayani 1000KK (bisa kurang dari 1000KK bila daerahnya potensial, misal apartemen), bila Indonesia 250juta penduduk, berarti sekitar 60juta KK (anggap 1KK, suami istri 2 anak), berarti Indonesia secara kasar membutuhkan 62.500 minimarket. Saat ini jumlah minimarket di Indonesia masih kurang dari 30.000 minimarket. Angka ini dicapai sejak akhir 1980 (Indomaret pertama berdiri 1988). Kecepatan expansi Indomaret dan Alfamart saat ini saya prediksi 2500 toko per tahun. Berarti 12 tahun lagi, bisnis ini mungkin akan mulai jenuh, kecuali jumlah penduduk Indonesia tumbuh, dan meningkatkannya daya beli masyarakat sehingga tidak perlu 1000KK untuk mencapai BEP bagi minimarket tsb, atau efisiensi dari sisi biaya operasional.
Perhitungan saya 12 tahun lagi, minimarket belum tentu jenuh, karena pertumbuhan ekonomi Indonesia, 12 tahun lagi, tidak perlu 1000KK untuk menghidupi 1 minimarket. Mungkin kurang, apalagi ditambah masuknya produk2 margin tinggi, seperti ready to eat food. Juga minuman2 margin tinggi. Dan efisiensi yang dilakukan (mulai beralihnya lampu neon ke LED, menurunkan biaya operasional)
3. Waktu dan pikiran yang dibutuhkan untuk menangani investasi
Berbeda bila membuka sendiri minimarket, kita akan disibukkan dengan pembelian rak, mesin2, kulkas, genset, dll. Desain toko, lampu, gudang, dll. Perekrutan karyawan dan kepala toko. Juga pembelian barang, stock opname, dll. Franchise indomaret membuat kita terbantu banyak. Mereka akan membantu hampir semua sisi berdasarkan pengalaman mereka. Termasuk saat toko beroperasi. Kita bisa menempatkan karyawan atau kepala toko, asal sesuai kualifikasi mereka. Saya sih ogah… mending fokus cari lokasi baru untuk toko, dan mencari pembiayaannya…. hehehe
Dengan dibantu Indomaret, kita dapat dengan mudah menangani toko2 dari Aceh sampai Manado. Report keuangan datang setiap tanggal 15 bulan berikutnya. Cukup simpel. Kita cukup memonitor kondisi2 toko tersebut dari report2 tsb, bila ada yang aneh dengan report, kita bisa menanyakan ke accounting Indomaret cabang tempat toko kita berada. Kita bisa tetap fokus ke bisnis utama kita, atau ke pekerjaan kita. Teman saya yang membuka minimarket sendiri hanya bisa membuka 1 toko di depan rumahnya. saya?? bisa membuka lebih dari 1 toko tanpa repot atau menganggu pekerjaan/bisnis saya lainnya.
Jadi kesimpulan saya, bila teman2 membutuhkan investasi yang profit besar, saya pikir indomaret bukan tempat yang cocok. (bisa juga besar sih, kalau tanahnya meroket, terus dijual tanahnya… hehehe).
Kalau teman2 mempunyai strategi investasi yang sama dengan saya (ROI di atas bunga bank, tidak repot, aman), mungkin saya bisa menyarankan Indomaret sebagai salah satu pilihan (DISCLAIMER ON). Hidup penuh pilihan.
Btw, belum lama ini, dari 50 orang yang saya survey investasinya, hasilnya mengejutkan saya, 49 orang menyatakan mereka investasi di franchise minimarket. Survey ini saya lakukan saat meeting asosiasi franchisee Indomaret & Alfamart lalu, hahaha… 1 orang lainnya adalah manager hotel yang kebetulan lewat.
Tulisan di atas adalah pendapat dan pengamatan pribadi saya, bisa benar, bisa salah ya…. Bagaimana pendapat teman2?
PS: yang ingin share boleh, tidak usah ijin2an. Next posting, cara memulai franchise Indomaret. Kalau yang sudah menjadi franchisee Indomaret / Alfamart tapi belum kenalan…. kenalan dong, mungkin kita bisa networking
Untuk mengikuti tulisan2 saya ttg Property & Investasi (Passive Income Property) Silakan like FB Page saya di PIPO (https://www.facebook.com/pipohargiyanto/)
Terima kasih
McDonald's (Perusahaan Burger atau Perusahaan Property?)
Siapa yang belum pernah ke McD ?…. minimal pernah melewati restoran McD?…. minimal minimal pernah dengar kata McD deh? hehehe…
Ini adalah praktek bisnisnya, yang sangat inspiratif bagi saya.
McD didirikan oleh Maurice & Richard McDonald. Tetapi Roy Kroc adalah tokoh penting yang membesarkan restoran cepat saji McDonald’s (McD) dengan sistem franchise. Roy Kroc memulainya dengan menjadi master franchise McD. Saat awal kerjasama dgn McD, perjanjian Master Franchisenya adalah Roy Kroc menjual franchise McD seharga US$950 kepada franchisee yang berminat, dan Kroc mendapat 1,4% dari semua penjualan di outlet McD tersebut, dan Roy Kroc membagi 0,5% untuk Maurice & Richard McDonald pendiri McDonalds. Restoran franchise pertamanya buka 15 April 1955.
1958, Kroc sudah menjual 79 franchise. Walaupun franchise McD bertumbuhan dimana – mana di seluruh Amerika barat & Amerika Mid-west seperti jamur di musim hujan, tapi income perusahaan master franchise McD milik Kroc menuju kebangkrutan. Tahun 1960 ketika McD mencapai penjualan US$ 75 juta, income Kroc hanya $159 ribu (0,2%). Impian Kroc membangun jaringan McD, bangkrut secara keuangan.
Karena tidak bisa memberikan kenaikan gaji, Kroc memberikan kepada June Martino (sekretarisnya), dan Harry Sonneborn (direktur keuangannya) 30% dari saham perusahaan master franchise tersebut.
1961 Kroc juga memberikan saham 22% perusahaanya tersebut untuk mendapat pinjaman US$ 1,5juta dari 2 perusahaan asuransi.
1961 Roy Kroc membeli McDonald’s senilai US$ 2,7 juta kepada Donald bersaudara. Karena perbedaan cara berbisnis.
Karena kesulitan keuangan (jualan banyak, toko franchise banyak, tapi profit kecil), Harry Sonneborn mengusulkan McD harus mendapatkan uang dengan menyewa atau membeli lokasi yang akan dijadikan outlet dan kemudian menyewakan kembali kepada pembeli franchise dengan margin tertentu.
Kroc menyetujui ide tersebut. Untuk itu, pada 1961 Kroc mendirikan anak perusahaan, Franchise Realty Corporation untuk strategi baru ini. Dalam waktu singkat, real estate menjadi penyumbang margin tinggi kepada lini dasar McD.
Dalam rencana ini, McD akan mencari lokasi yang sesuai untuk outlet baru dan menandatangani perjanjian sewa dengan nilai yg sdh ditentukan di depan dengan pemilik lahan. Pembeli franchise kemudian membayar McD dengan sewa minimum (yg sdh dinaikkan nilainya 20% dari nilai sewa awal, bertahap hingga 40%) atau dengan persentase penjualan, mana saja yang lebih besar. Frcsee juga wajib membayar asuransi dan pajak.
Dengan berjalannya waktu, saat jumlah penjualan dan harga burger terus meningkat, perusahaan akan mengumpulkan semakin banyak uang sewa, sementara biayanya boleh dikatakan tetap, tidak berubah. Karena nilai sewa sudah disetujui tetap dengan pemilik lahan.
Kroc juga meminta frcsee membayar deposit di depan. Dan tanpa disadari frcsee, uang ini bisa membiayai pembukaan lebih banyak resto.
Secara bertahap pendapatan McD bertumpu ke margin dari real estate. Awalnya McD mengenakan 8,5% total income restoran sebagai sewa dan margin McD di real estate adl 25 – 30%. Tahun 2012 margin McD dari sewa adalah 84%. (lihat tabel).. waooooo
Penuturan Richard Adams, seorang frcsee yang skrg menjadi konsultan bagi frcsee lain McD, McD membayar ke mall $2.400/ bulan utk sewa ruang. Adams membayar 8,5% dari omzet. Omzet resto Adams adalah US$ 2juta pertahun, maka Adams membayar $170rb per tahun, alias $14rb / bulan.
Nilai yang ditagihkan McD ke Frcsee utk sewa tergantung dr nilai Frcsor bayar utk memiliki dan membangun tempat itu, berkisar 8,5% – 15% dari penjualan (info yang didapat). Ini nilai yang besar. Dari laporan keuangan terbaru, McD mendapat $6,1 Milyar sewa dari frcsee atau sekitar 2x dari nilai royalty. Biaya sewa perusahaan, di lain pihak, atau biaya utk membayar sewa ke pemilik, hanya $1,06 milyar. Jadi margin 82,7%, walaupun angka tersebut belum termasuk biaya modal (capital expenses) – hal yg menjadi sebab investor enggan memiliki real estatenya dlm bisnis resto – tapi ini tetap nilai yang besar.
Sebagai perbandingan, toko2 yg dioperasikan oleh McD hanya mempunyai margin 17,4% tahun lalu (2014), dan 15,9% worldwide. Ini adalah pertimbangan McD lebih suka menjual outlet ke franchisee.
Biasanya pemodal mendorong operator restoran utk menjual lahan2 restonya karena keuntungan di real estate lebih rendah dibanding keuntungan operasional restoran, dan mereka juga tidak suka dgn belanja modal yang besar. Tapi McD berbeda, mereka menjadi pemilik tanah dan broker real estate drpd operator restoran. Dan cara ini berhasil.
Saat ini aset bisnis property McD bernilai sekitar US$ 20 Milyar, alias 260 Trilyun Rupiah… glekssss
McD adalah contoh model bisnis yang sangat menginspirasi saya. Mendapatkan passive income dari property yang di atasnya ada bisnisnya.
Bila dirasa bermanfaat, boleh share, tidak perlu minta ijin. Terima kasih
Sumber:
Buku Kisah – kisah Bisnis Terbesar Forbes sepanjang masa, Daniel Gross, 1997, profesional books
http://money.howstuffworks.com/mcdonalds2.htm
http://nrn.com/…/why-mcdonalds-wont-ever-get-rid-its-real-e…
http://www.franchise-info.ca/…/mcdonalds-real-estate-busine…
Untuk mengikuti tulisan2 saya ttg Property & Investasi (Passive Income Property) Silakan like FB Page saya di PIPO (https://www.facebook.com/pipohargiyanto/)
Terima kasih
MEMBELI PROPERTY TANPA UANG / TANPA MODAL (Bohong atau kesempatan?)
Beberapa hari lalu, saya membaca iklan di FB, “mengapa menunggu membeli property setelah kaya, kenapa tidak membeli property supaya kaya”. Saya juga pernah melihat iklan pembicara2 seminar property membeli property tanpa modal lainnya. Saya tertarik membaca komen2 yang ada di iklan tersebut. Beberapa orang menjawab dengan sinis, bahwa hal tersebut tidak mungkin. Untuk itu mari kita bahas bersama dengan pikiran terbuka, siapa tahu hal tersebut benar dan merupakan kesempatan bagi kita.
Sebenarnya sejak 2008, seminar sejenis sudah banyak, bahkan tahun 2009 saya sudah ikut seminar beli property tanpa modal. Dan sudah mencoba mempraktekkan. Berhasilkah? Tunggu di akhir tulisan ini ya….
Yang dimaksud tanpa modal / tanpa uang disini, pasti hanya merupakan slogan marketing. Benar, karena kalau bensin, beli koran, ikut seminar, beli buku, dihitung sebagai modal, ya tema di atas sudah terbantahkan. Tanpa modal di sini sebenarnya lebih tepat disebut, dengan uang sedikit, misal kurang dari 10 juta (utk beli bensin, utk beli makanan dan minuman saat survey dan cari pendanaan, beli koran / pulsa HP) untuk mengakuisisi property senilai 1 Milyar. Angka 10 juta kan tidak signifikan terhadap 1 Milyar. Mau nggak keluar uang 10 juta mendapat property senilai 1 Milyar??? Kalau tidak mau, kasih saya saja… hehehe
Berdasar pengalaman dan pengamatan saya, membeli / memiliki property tanpa modal ada 2 macam:
1. Investor, membeli property dengan uang pinjaman (dari bank, IMF / Istri-Mertua-Family, atau dari sumber lain), tapi property menghasilkan income rutin yang cukup untuk menutup angsuran sampai lunas, sehingga secara teknis ybs tidak mengeluarkan uang, karena property yang dibeli bisa membiayai sendiri angsurannya. (bahkan kadang ada lebih). Cara ini memakan waktu cukup lama untuk secara utuh bisa disebut pemilik property tsb. Contoh: ada kos yang sedang jalan, memiliki income bulanan 110 juta dijual 7 Milyar. 7 Milyar hutang bank itu (bila DP nol, asumsi 100% pinjaman) setara dengan cicilan sekitar 80 juta / bulan. sehingga income dari kos (110juta), cukup untuk menutup angsuran 80jt/bulan. biasanya kalau saya jelaskan seperti ini, pertanyaan berikutnya adalah emang DP bisa nol? Apakah ada orang sebodoh itu menjual property sebaik itu? Untuk DP nol, kapan2 saya jelaskan, panjang ceritanya dan banyak tekniknya. Waktu saya menemukan kos yang dijual itu, saya juga bertanya, kenapa kos dengan income sebaik ini kok dijual pemiliknya? Karena pemiliknya mempunyai opportunity bisnis lain yang perlu modal 7M, dan hasilnya lebih besar dari 110 juta/bulan. BISA???
2. Pedagang, Dapatnya property jangka lebih pendek dari investor, membeli property dengan kemampuan yang dimiliki. Misal menjadi makelar untuk menjual 10 ruko, mendapat upah rumah kecil yang ada di belakang ruko. Menjadi developer, mendapat sisa rumah2 yang tidak laku (lo, jadi developer kan perlu uang banyak?? Nggak, kalau tanahnya kerjasama.. cari saja training / workshop2nya banyaaakkk). Yang saya pernah lihat sendiri. Transaksi ruko, karena pemilik ruko tidak mau memberi komisi ke makelar, maka makelar mendapat kebebasan untuk menaikkan harga. Deal ruko terjual, selisihnya 200 juta (tahun 2010). Cukup dong uang 200 juta untuk beli 1 rumah kecil tahun itu. Dan banyak cerita2 ajaib di dunia property. Setelah menjelaskan seperti itu, biasanya saya akan ditanya, itu kan susah dapat kesempatan seperti itu… kurang dari 1% yang berhasil, paling kemungkinan 1 per mil… tidak signifikan. 1 per mil kan berarti 1 dari 1000. Ya, berarti kita harus mencoba 1000x supaya berhasil dong. Syarat sukses memang tidak mudah ya. Tapi hasilnya kan luar biasa. Dan saya percaya, semakin sering diasah, semakin ahli, tingkat keberhasilan akan semakin tinggi. Saya pernah melihat salah satu teman saya, seorang property flipper (cari property murah, dikasih tanda jadi sedikit, diikat jangka waktu tertentu, kemudian dicarikan penjual. Flipper mendapat untung dari selisih tanah tersebut). Ybs tidak hanya melakukan flip ke satu property. Tapi melakukan lebih dari 40 flip secara bersamaan. Jadi sambil menunggu 1 property mendapat pembeli, ybs mengikat lagi property lain, dst. Ini membuka mata saya, selama ini saya berpikir flipper hanya melakukan flip terhadap 1 property untuk jangka waktu lama, misal 6 bulan. teman saya itu melakukan 40 lebih flip bersamaan, prediksi saya, setiap bulan bisa melakukan 2 – 3 flip…. waooooo…..
3. Oiya, ada tipe ke 3 sekarang… cari mertua / istri / suami yang punya property… otomatis jadi pemilik property tanpa keluar uang… hehehe.. just kidding.
Pengalaman saya tahun 2008 mulai membeli property tanpa uang ini, TIDAK MUDAH…. harus baca iklan property setiap hari, setiap sabtu minggu survey dan keliling jakarta dan sekitarnya. Setelah 3 bulan saya mencoba, saya frustasi, susah benar… padahal di seminar2 / workshop2 / training2 kok sepertinya gampang bener….. saat saya frustasi dan mau stop. Ada 1 perkataan teman saya sesama investor property tanpa modal ini. Dia bilang, Pak, cari property tanpa modal spt ini, tidak perlu dapat setiap hari, dapat setelah 3 bulan, setelah 6 bulan, atau dapat hanya 1 property setahun juga sudah cukup dan bagus sekali. TEPATTTT
Jadi menurut teman2, apakah membeli property tanpa modal / tanpa uang itu bohong atau bisa dilakukan?
Semoga bermanfaat
Untuk mengikuti tulisan2 saya ttg Property & Investasi (Passive Income Property) Silakan like FB Page saya di PIPO (https://www.facebook.com/pipohargiyanto/)
Terima kasih
7 cara berbisnis minimarket Indomaret
Di tulisan ini, saya akan menulis cara – cara berbisnis minimarket Indomaret
1. Membeli saham Indomaret di BEI… hehehe
2. Menyewakan property ke Indomaret
Ini adalah cara yang paling murah dan mudah utk berbisnis dengan Indomaret. Apalagi bila sudah memiliki tanah yang cocok untuk lokasi Indomaret. Lokasi yang ideal adalah Ruko (2 ruko minimal, kecuali kondisi tertentu, spt di kawasan padat, boleh 1 ruko), tanah / rumah tua dengan luas sekitar 150 – 300 meter persegi, lebar minimal 8 meter, di lokasi yang padat penduduk / keramaian. Indomaret akan menyewa lokasi tersebut, minimal 5 tahun. Bisa juga ruko, lantai 1 untuk Indomaret, lantai 2 dan di atasnya untuk disewakan / dipakai sendiri. Untuk mix use seperti ini, wajib ada tangga / jalan sendiri menuju lantai 2. Tidak boleh lewat dalam toko. Daerah2 yang bisa disewakan ke Indomaret, harus berdekatan dengan cabang / Distribution Center (DC) Indomaret (max 5 jam lah naik mobil, jangan usul lokasi yang 5 jam naik pesawat). Seluruh jawa sudah tercover, sumatera tinggal 3 provinsi yang belum bisa (kalau saya tidak salah ya). Kalimantan, sebagian bisa. Sulawesi sebagian. Bali bisa (tapi ijin susah, hehehe), NTB sebagian, NTT belum, Papua dan Maluku belum. Lebih detailnya tanya Indomaret pusat, ada websitenya. Saya belum punya pengalaman untuk yang tipe ini.
3. Franchise – Buka Toko Baru (New Store / NS)
Ini adalah pilihan favorit saya, mencari lokasi yang cocok untuk dibuka Indomaret yang masih baru. Prosedurnya adalah tanah yang kita usulkan, kita kirim data2nya ke Indomaret (lihat PIC Indomaret terdekat dari kota Anda di website Indomaret). Bayar 3.6juta utk jaminan keseriusan (bila lokasi ditolak, uang kembali, kl jadi bangun, bisa sebagai pengurang biaya pembangunan). Tim Lokasi Indomaret akan mensurvey dan memberikan Feasibility Study (analisa kalayakan), apakah lokasi tersebut layak untuk toko Indomaret atau tidak. Mendapat lokasi yang layak tidak mudah, saya pernah mengajukan 20 lokasi, 20 – 20nya ditolak… hehehe, gpp, lebih baik ditolak di depan kan, daripada dapat toko jelek dan rugi di kemudian hari kan? Bila layak, dan kita setuju dengan nilai FS tersebut, maka kita bisa membangun toko tersebut, atau meminta Indomaret untuk membangun. Mereka akan mengirim kontraktor rekanan Indomaret untuk membangun. Saya sih biasa menyerahkan proses pembangunan ke kontraktor rekanan Indomaret (ga repot). Perijinan bisa diurus sendiri, atau dibantu urus oleh Indomaret. Perekrutan karyawan dan kepala toko oleh Indomaret. Kita boleh merekomendasikan karyawan / kepala toko, asal sesuai kriteria. Barang dagangan diberikan dengan sistem kredit lunak oleh Indomaret. Enak kan… operasional sebagian besar ditangani oleh tim operasional Indomaret, kita hanya perlu memantau secara finansial dan operasional. Laba Rugi, Neraca, GL, mutasi rekening toko, akan dikirim ke kita setiap tgl 15 bulan berikutnya. pembayaran uang profit toko, setiap 3 bulan, kecuali pembayaran pertama 6 bulan setelah toko buka. Perjanjian franchise untuk 5 tahun.
4. Franchise – Take Over
Indomaret juga mempunyai program pemilikan toko franchise dengan sistem Take Over (TO). Jadi toko2 milik Indomaret pusat, dijual ke franchisee / publik. Toko2 ini pasti sudah berumur minimal 1 tahun, bisa 3 tahun, ada yang 5 tahun, ada juga ya 6 thn, dst. Jadi pilihan ini relatif lebih aman secara bisnis, karena sudah jalan. Harga toko adalah 43 kali profit bulanan rata2. Tanah kebanyakan sewa, minimal selama 5 tahun. Biasanya lebih, mungkin 6 – 10 tahun. Biaya take over yang 43 x profit tadi, sudah termasuk sewa tanah 5 tahun, peralatan, goodwill, dll. Jangka waktu franchise 60 bulan. Kita harus mendirikan cv atau pt ke notaris, untuk memulai. Proposal toko yang bisa di take over oleh investor / calon franchisee, bisa diminta ke PIC Indomaret terdekat (lihat website Indomaret). Biasanya antri alias waiting list. Sistem Take Over ini, cocok untuk pemula, karena resikonya kecil, dibanding buka toko baru yang masih gambling, apalagi untuk pemula yang belum pengalaman. Tapi ada juga, teman saya yang sudah punya puluhan toko, masih pakai sistem take over ini, karena tingkat keamanan bisnisnya.
Kriteria toko yang bagus utk di take over, macam2, bisa dari usia toko, kondisi toko saat ini, jumlah goodwill, nilai sewa property, atau dari sisi omzet.
Sebaiknya teman2 yang mau TO, mencari toko2 yang omzetnya sudah di atas 4.8M / tahun, kecuali sudah punya toko Indomaret sebelumnya (jadi bisa digabung omzetnya, sehingga di atas 4.8M). Pertimbangan ini, karena ada peraturan perpajakan PPh final 1% omzet untuk perusahaan yang omzetnya di bawah 4.8M per tahun. Pajak 1% omzet ini sangat besar bagi bisnis retail seperti Indomaret, karena profit rata2 toko sehat 4 – 8 % dari omzet. Jadi 1% / 4% kan 25% Profit (tarif PPh biasanya max 25%, biasanya ga sampe 25%, karena ada diskon pajak 50% dari tarif utk omzet 4.8M pertama). Kalau toko sepi, profit hanya 2% dari omzet, pajak 1% omzet itu sama dengan tarif pajak 1% / 2% yaitu 50% dari penghasilan lo. Apalagi kalau toko rugi, tetap harus membayar 1%. Jadi bukan PPh (Pajak Penghasilan) lagi, tapi PKg (Pajak Kerugian), sudah rugi masih harus bayar pajak penghasilan.
Kalau dari sisi usia, saya pilih toko muda, omzet masih menanjak terus. Daripada toko tua yang sdh stagnan.
Kondisi toko saat ini sebaiknya dilihat, saya pernah dapat tawaran toko, saya pikir jelek. Ternyata itu toko bagus. Toko itu jelek karena di depan toko sedang ada perbaikan jalan dan berbulan – bulan tidak selesai. Padahal begitu dibeli teman saya, perbaikan jalan selesai, dan toko menjadi sangat bagus.
Apakah ada toko yang rugi? Bisnis selalu ada peluang rugi. Kalau tidak ada peluang rugi, itu namanya bukan bisnis, tapi deposito (kecuali bank-nya bangkrut dan pas tidak dijamin pemerintah… tetap rugi juga ya…) kalau toko TO rugi sih… biasanya bisa didiskusikan dengan Indomaret, dan mencari solusi yang bisa diterima kedua belah pihak.
Biasanya teman2 yang penuh curigation, akan selalu nanya ke saya, kalau untung kenapa tokonya dijual oleh Indomaret…. jawabannya karena toko untung ada komponen goodwill juga waktu dijual. Jadi Indomaret tetap untung dari goodwill saat menjual toko tersebut, plus dapat royalti dari setiap penjualan toko, setelah toko di take over franchisee.
Pembayaran profit toko setiap 3 bulan, mulai dari toko diambil alih oleh Franchisee.
5. Ikut teman. Sistem ini di luar sistem standar Indomaret. Kalau tidak mau pusing, ga mau repot, ya invest ikut teman saja yang sudah lama franchise Indomaret. Setahu saya ada 2 sistem partnership yang pernah saya temui. Guaranteed income (12% per tahun), dan Floating (sesuai jumlah modal Anda terhadap total modal toko dikurangi management fee untuk pengelola investasi). Guaranteed income lebih pasti incomenya, kalau floating kalau pas untung gede, ya lebih untung daripada guaranteed income, kalau pas jelek, ya lebih jelek daripada fix….. masing2 ada kelebihan dan kekurangan, tergantung selera dan strategi investasi teman2. Bila memakai sistem ini, pastikan mempunyai partner yang bisa dipercaya.
6. Membuat buku atau seminar tentang Indomaret… hehehe
7. Memberi informasi ke saya, lokasi – lokasi yang cocok untuk Indomaret dan sedang dijual, atau ada tanah yang dipakai toko Indomaret tapi dijual. Syarat lokasi: luas minimal 200m2, lebar minimal 10m2 (semakin lebar semakin bagus), daerah mana saja ok, di luar jakarta juga ok, asal ijin pembukaan minimarket modern masih bisa (bisa cek ke saya dulu), padat penduduk atau di pusat keramaian, tidak ada minimarket merah atau biru dalam jarak 500m2, jarak ke pasar tradisional minimal 500m (jgn terlalu dekat), hanya dijual (bukan disewakan), surat2 lengkap Tersedia hadiah dan komisi yang lumayan untuk tim informan… hehehe… ditunggu info-nya
Ini hanya tulisan pribadi, berdasar pengalaman selama saya menjadi franchisee Indomaret sejak 2009. Untuk lebih resmi dan detailnya sebaiknya menghubungi Indomaret tim Franchise / Waralaba. Bisa cek di website, ada nama2nya lengkap dengan nomor telpon mereka.
Silakan dilengkapi untuk teman – teman yang sudah menjadi Franchisee Indomaret. Mungkin ada yang tertinggal atau ada yang salah dengan tulisan saya. Silakan di-share bila dinilai berguna untuk teman – teman Anda.
Selamat berinvestasi.
PengGANDAan & PengADAan Uang, Mungkinkah?
Ramainya berita tentang adanya dugaan penipuan bermodus Menggandakan Uang (ada yg bila Mengadakan Uang). Membuat saya ingin menulis Penggandaan & Pengadaan Uang yang saya lakukan selama ini.
Apakah mungkin?
Saya sudah menjalankan sejak 2008, dan terus berjalan hingga sekarang.
Apakah ini legal? YA, yang saya lakukan legal, surat2 ada (mulai dari akte pendirian perusahaan, SIUP, TDP, NPWP, dll). Pajak pun saya membayar berdasarkan hasil penggandaan tersebut. Dan apa yang saya lakukan tersebut, bisa juga dilakukan oleh teman2 di investasi yg sama dengan saya.
Saya menggandakan uang (bahkan mengadakan uang), melalui investasi saya di Minimarket Franchise. ROI tahun 2015 saya adalah 17,29%. Sehingga rata2, dalam 49 bulan, uang saya menjadi GANDA, alias 2 kali lipat.
Dibanding Deposito yang hanya memberikan 7,5% (anggap saja, sama2 membayar pajak dengan tarif sama). Deposito 7,5% menggandakan uang dalam 112 bulan.
Bagaimana cara menggandakan lebih cepat? dengan memakai pinjaman Bank. Bila DP rata2 saya 20%, (asumsi bunga bank 12%, dan toko bertambah dari 1 toko menjadi 5 toko sekaligus, karena 100% uang dibagi ke 5 toko, masing2 20% untuk DP yg juga 20%) maka ROI naik dari 17,29% menjadi 38,45%, dan uang menjadi GANDA dalam 22 bulan.
Terus kapan Pengadaan uang terjadi? Pengadaan uang terjadi, ketika saya dipercaya oleh beberapa bank (atau investor), sehingga saya diberikan kredit 100% nilai project. Disini akan terjadi, uang yang tidak ada, menjadi ADA…
Penggandaan & Pengadaan dana seperti ini, butuh ketrampilan, pengetahuan, dan pengalaman. Jadi untuk yg sudah bisa Penggandaan & Pengadaan Uang, selamat… untuk yang belum, sebaiknya belajar dulu. Investasi terbaik adalah Investasi untuk leher ke atas. Saya pun dulu belajar dari buku, seminar, ngobrol dengan yg sudah pengalaman, dan juga dari pengalaman.
Mengurus surat rekomendasi SHM - HPL Perumnas untuk jaminan ke Bank
Tanpa disadari, saya membeli tanah untuk toko indomaret pada 2013, ternyata surat tanahnya SHM, tapi ada keterangan HPL Perumnas… gleksss
Saya menyadari baru 2016 ini, setelah diinfo oleh appraisal. problemnya adalah, saat akan menjaminkan ke bank selanjutnya (sedang proses pindah ke bank lain), bank tsb minta surat rekomendasi dari Perumnas sebagai ex-pemilik tanah tsb (HPL-nya).
Saya coba google pengurusan surat rekomendasi ini, kok tidak nemu. Kebanyakan hanya membahas surat rekomendasi peningkatan status dari HPL ke SHM. jadi perlu extra effort. Coba telpon ke nomor Perumnas yang ada di Google, tidak ada yg angkat. Terpaksa cari cara lain.
Kebetulan tanah tsb di depok, dan saat ini sudah menjadi toko indomaret. Awalnya tidak mau pusing, minta notaris bank yg mengurus. Ternyata notaris bank juga belum pernah mengurus surat rekomendasi tsb utk Perumnas Depok, Ybs biasanya mengurus utk Perumnas Cengkareng, karena wilayah kerjanya jakarta barat. Dia meminta saya mengurus sendiri ke perumnas depok. Duh…..
Coba2 tanya notaris depok kenalan. Ternyata belum terbiasa mengurus surat rekomendasi ini juga.
Kemudian saya minta bantuan teman baik saya, yang juga notaris. dibantu dicarikan infonya. Ternyata karena HPL Perumnas Depok, harus diurus ke Kantor Perumnas Klender.
Pengurusan cukup mudah, cukup membawa fotokopi surat roya dan fotokopi surat keterangan lunas dari bank pertama (karena posisi skrg sedang saya jaminkan ke Bank juga dan akan saya pindahkan ke bank lain), dan bla bla bla (fotokopi sertifikat, fotokopi KTP, fotokopi PBB, dll yang mestinya mudah utk dilengkapi).
Petugas juga ramah. Waktu pengurusan max 7 hari. Tapi kl PIC yang tanda tangan di tempat, bisa lebih cepat.
Sempat ngobrol2 dgn petugasnya. Kenapa SHM kok masih ada tulisan HPL-nya. Setahu saya HPL biasanya HGB. Dijelaskan bahwa SHM – HPL karena tanahnya ex Perumnas… glekss… terus apa beda SHM – HPL dgn HGB – HPL. Dijawab petugas tsb, HGB – HPL ada jangka waktu, kalau SHM – HPL tidak… ooooo
Diharapkan senin besok pagi, bisa ditandatangan pejabat ybs. Dan senin sore mudah2an bisa diambil.
Seneng juga, bisa belajar sesuatu yg baru. Mudah2an bermanfaat utk teman2.
Untuk mengikuti tulisan2 saya ttg Property & Investasi (Passive Income Property) Silakan like FB Page saya di PIPO (https://www.facebook.com/pipohargiyanto/)
Terima kasih
Tuyul Baik & Tuyul Jahat di sekitar uang kita
Saya pernah menemani teman saya ke ATM, dan saya kaget melihat saldo di ATM-nya 600 juta… wowwww… saya tanya, uangnya kok banyak bener di tabungan. Padahal saya tahu, beliau adalah profesional, bukan pedagang yang membutuhkan perputaran uang di rekening sampai sebanyak itu.
Teman saya menjawab, iya, lagi repot belum sempat pindahin ke deposito…. wow lagi, bagi saya, belum sempat pindahin…. hehehe. Sudah berapa lama di rekening, ga sempat pindahin ke deposito. Baru 2 bulanan sih… wowwww
Setiap hari uang kita menurun nilainya. Kecepatan penurunan nilai Rp adalah sekitar 5% per tahun. jadi kalau kita punya uang hari ini 100 juta. Kalau uangnya diam saja dan tidak memberikan hasil, maka tahun depan, uang itu, nilainya tinggal 95 juta (uangnya masih 100juta, tapi nilainya hanya setara dengan 95juta nilai uang hari ini). Kemana 5 juta-nya??? dibawa lari oleh tuyul jahat yang bernama inflasi.
Inflasi menjadi monster yg mengerogoti nilai uang kita. Pemerintah pun, terus berusaha mengendalikan inflasi, karena inflasi ini mengerogoti kekayaan seluruh rakyat Indonesia, yang notabene mempunyai Rupiah.
Bagaimana supaya Uang kita tidak berkurang nilainya?
Supaya tuyul2 jahat tidak mengambil uang kita, maka kita perlu berpikir…. tidak bisa dengan menaruh kepiting di dekat uang kita (katanya tuyul takut ama kepiting di film2 yg saya tonton… hahahaha), tapi harus ada cara yg lebih baik.
Salah satu cara mempertahankan nilai uang kita, adalah dengan deposito di bank. Deposito di Indonesia sekarang sekitar 6 – 7 %, dipotong Pajak atas Bunga yang didapat 20%, maka bunga yang diterima sekitar 4,8% – 5,4% per tahun, cukup untuk mempertahankan nilai uang kita. Jadi tuyul jahat yang sudah membawa lari 5% uang kita, tapi ada tuyul lain yang baik, yang mengembalikan 5% lagi uang kita…. tuyul-nya ga kompak… hehehe
Oiya, tabungan biasanya bunga sekitar 1 – 3 %, lebih kecil dari deposito.
Bagaimana supaya Uang kita tidak berkurang, tapi malah bertambah nilainya.
Ibarat berlari, uang kita juga adu lari dengan tuyul2 tadi, bila uang kita tidak bisa mendapat hasil lebih dari 5% per tahun. Maka lebih banyak tuyul jahat datang ke uang kita, daripada tuyul baik. Akibatnya uang kita berkurang nilainya.
Saya selalu melatih, dan memaksa uang saya untuk bekerja keras, mengundang tuyul2 baik datang pada uang saya. Target saya adalah 12% atau lebih per tahun. Kenapa 12% atau lebih per tahun, karena rata2 bunga pinjaman di Indonesia adalah 12% per tahun. Jadi kalau uang saya bisa mengundang tuyul2 baik memberikan hasil ke uang saya di atas 12%, saya bisa mengajak uang2 orang lain (bank / investor), ngumpul di kantong uang saya. Bank / investor mendapat bagi hasil 12%, saya mendapat sisanya… upah pelatih tuyul… hehehe…
Jadi teman2… ayo paksa uang kita bekerja keras, uang harus bekerja untuk kita. Bukan kita yang harus bekerja keras untuk uang.
Selamat berinvestasi, selalu pilih investasi yang aman… man.. man…
Tidak maju berarti mundur, karena yang lain maju.